Podle analýzy Savills by mohl objem investic na trhu komerčních nemovitostí v České republice v roce 2025 dosáhnout až 3,9 miliardy EUR. Pouze v Praze je v současnosti v různých fázích prodeje portfolio komerčních nemovitostí v hodnotě přibližně 2,5 miliardy EUR, což představuje největší objem nabízených aktiv za posledních 10 let. V nabízeném objemu převažují kancelářské budovy a nemovitosti typu mixed-use (tedy kombinace maloobchodu a kanceláří). Hotely a průmyslové či logistické areály tvoří menší část. Uvedená čísla nezahrnují rezidenční projekty.
„Objem v hodnotě 2,5 miliardy EUR nebyl v Praze zobchodován v žádném z posledních čtyř let, kdy celoroční investiční aktivita oscilovala kolem hranice 1,5 miliardy EUR. Takto silnou nabídku jsme na trhu neviděli minimálně jednu dekádu,“ říká David Sajner, Investment Director v Savills, a dále dodává: „Na trhu se sešlo několik faktorů, od naplněných investičních horizontů fondů po odloženou poptávku. První velké transakce ukázaly realistické cenové hladiny a spustily vlnu dalších prodejů. Vlastníci, kteří zvažovali prodej už delší dobu, si řekli, že nyní je ten správný čas.”
Za dynamickým oživením trhu, kromě výše uvedeného, stojí pokles úrokových sazeb a dostupnější financování. Úrokové sazby na spořicích účtech klesly na 3 – 4 % p.a., což motivuje investory hledat vyšší zhodnocení svého kapitálu právě v nemovitostních fondech investujících jak do komerčních, tak i rezidenčních nemovitostí. Úvěrové financování v eurech se již stabilizovalo a aktuálně se pohybuje kolem 3,5 %, přičemž 60 – 70 % hodnoty akvizice investiční nemovitosti lze financovat úvěrem. „Efektivní využití dluhového financování může v některých případech zvýšit výkonnost nemovitostních fondů až na úroveň akciových indexů typu S&P 500, nicméně většina nemovitostních fondů dlouhodobě za akciovými trhy zaostává. Zároveň je ale třeba zdůraznit, že to by ani nemělo být jejich cílem. Investice do nemovitostí v principu tvoří konzervativnější složku investičního portfolia a maximalizace výnosu na úroveň akciového trhu by neměla být hlavním cílem standardních fondů zaměřených na komerční nemovitosti,“ vysvětluje David Štrouf, Investment Associate Director v Savills.
Atraktivitu investovat do kancelářských nemovitostí podporuje několik faktorů. Jedním z nich je nedostatek nové kancelářské výstavby. Nové kanceláře se staví převážně až po zajištění předpronájmu 40 – 50 % plochy. Nízká developerská aktivita zvyšuje hodnotu stávajících budov, zejména v segmentu „A i B“, a tím podporuje poptávku po sekundárních nemovitostech.
Významnou roli hraje také růst nájemného. „Prime nájemné v centru Prahy nyní přesahuje 30 EUR/m², zatímco ve vnitřním městě se pohybuje kolem 20 EUR/m². U projektů, které jsou ve výstavbě nebo v pokročilé fázi příprav, se však již nyní sjednávají nájmy na úrovni 23 – 26 EUR/m², tedy o cca 15 % výše než u dnešních dokončených budov. Důvodem jsou vyšší stavební a finanční náklady, požadavky na ESG standardy a omezená nabídka nových kanceláří,“ konstatuje Pavel Novák, Head of Office Agency v Savills a doplňuje: „Postupné přibližování tržních nájmů k úrovni, kterou developeři potřebují pro zahájení nových projektů, v konečném důsledku, za předpokladu zlepšení administrativního prostředí, povede k oživení výstavby. Na trhu tak může dojít k obratu, kdy se po několika letech minimální nové nabídky začnou znovu spouštět projekty.“
Důležitým prvkem je také indexace nájemného, která nadále přispívá k růstu příjmové složky výnosu. Po rekordních nárůstech, kdy nájmy rostly až o 15,1 % v roce 2022 dle ČSÚ, dosahuje indexace pro rok 2024 úrovně 2,4 %, což je v souladu s cíli ČNB a ECB. „Indexace nájemného je pro investory stále významným faktorem, který zajišťuje stabilní růst příjmů z nemovitostí,“ doplňuje David Sajner.
Dalším významným faktorem je vývoj investičních výnosů (yieldů). „Prime yield se v kancelářském segmentu nyní pohybuje kolem 5,25 %, což odpovídá úrovni z roku 2015. Nejnižší úroveň byla zaznamenána ve 4. čtvrtletí 2019, kdy dosahovala 3,9 %. Trh se nyní stabilizuje a investoři opět nacházejí atraktivní příležitosti s realistickými výnosovými očekáváními,“ doplňuje David Štrouf.
Hnacím motorem je také návrat zaměstnanců do kanceláří. Firmy postupně ustupují od plošného home office a zaměstnanci návrat vítají. Praha patří mezi evropská města s nejrychlejším nárůstem fyzické obsazenosti kanceláří, která se opět dostala nad 60 %.
Evropský kontext: CEE posiluje a Evropa se vrací k růstu investic
Například objem investic do německých kanceláří za 1. – 3. čtvrtletí 2025 zůstává o 73 % pod desetiletým průměrem a 1 % meziročně, nicméně u prvotřídních aktiv pozorujeme opětovnou kompresi výnosů, což signalizuje rostoucí poptávku. Navzdory slabšímu růstu v klíčových západních zemích stoupá aktivita investorů v tzv. non-core trzích (tedy trhy z oblasti střední, východní, jižní a severní Evropy). Poprvé v historii překročil jejich podíl 50 % z celkového evropského investičního objemu, a to díky zvýšenému zájmu o CEE, severské země a jižní Evropu.