Přestože bylo ke konci loňského roku v Praze ve výstavbě více než 263 000 m² kanceláří v celkem 13 projektech, většina z nich bude dokončena až v roce 2028. Omezená nabídka kancelářských prostor tak bude pokračovat i v následujících dvou letech, což bude dále prohlubovat napětí na trhu, který již nyní vykazuje míru neobsazenosti na úrovni pouhých 5,9 %. Podle Colliers bude právě tento strukturální nedostatek kvalitních prostor určovat v nadcházejícím roce jak dynamiku nájemného, tak i vyjednávací pozici nájemců.
Historicky nejnižší nová výstavba
Rok 2025 byl z hlediska dokončené výstavby nejslabším rokem v historii pražského kancelářského trhu. Dokončeno bylo pouze pět projektů o celkové ploše 26 600 m², přičemž čtyři z nich představovaly rekonstrukce či renovace. Jedinou novostavbou roku byla budova PernerKarlín, která byla plně předpronajata již krátce po zahájení výstavby v roce 2023.
Přestože aktuální výstavba naznačuje velmi slibnou budoucnost, většina z aktuálně rozestavěných projektů bude dokončena až v roce 2028. V roce 2026 je naplánováno dokončení pouze čtyř projektů s celkovou volnou plochou 30 400 m². S podobným objemem volné plochy se aktuálně počítá i pro rok 2027, i když celkové dodané plochy by mělo být více.
„Naděje pro trh spočívá v připravovaných projektech. Projekty, které by mohly být zahájeny v roce 2026 a dokončeny v roce 2028, představují celkem 151 500 m². Nic ovšem není jisté, protože developeři často upravují své harmonogramy, nicméně někteří z nich již zahájili na některých lokalitách rozsáhlé přípravné práce, jako je tomu v případě projektu Vinohradská společnosti Penta Real Estate nebo projektu Sequoia společnosti Passerinvest Group,“ komentuje Josef Stanko.
Nabídka klesá, neobsazenost pod „zdravou“ úrovní
Celková nabídka moderních kanceláří v Praze na konci roku 2025 činila 3,94 milionu m² rozložených do více než 470 budov. Meziročně se jedná o pokles o 0,45 %. Důvodem je to, že některé budovy byly vyřazeny z trhu kvůli změně využití a nízká nová výstavba tento úbytek nedokáže kompenzovat. Míra neobsazenosti pokračovala v poklesu a dosáhla 5,9 %, což je nejnižší hodnota od začátku roku 2020 a zároveň úroveň pod běžně považovaným „zdravým“ rozmezím trhu. V pěti největších kancelářských lokalitách Prahy – v centru města, v Karlíně, na Pankráci, v Holešovicích a Brumlovce, které dohromady tvoří 48 % pražského kancelářského trhu, se neobsazenost pohybuje pouze mezi
3 % a 5,5 %.
Silná poptávka i bez výrazného růstu trhu
Navzdory omezené nabídce dosáhl hrubý objem pronájmů v roce 2025 celkem 573 400 m², což je druhý nejvyšší výsledek v historii trhu. Významnou roli sehrál nárůst tzv. vlastnických pronájmů, kdy velké společnosti, téměř výhradně z řad finančních institucí a ČEZ, zahájily výstavbu svých vlastních sídel a kampusů.
Čistý objem pronájmů, který zahrnuje nové nájemní smlouvy, rozšíření a předpronájmy, činil 307 300 m², což představuje přibližně 54 % celkové leasingové aktivity. Absolutní objem čisté realizované poptávky byl podobný jako v roce 2024.
V roce 2026 se očekává, že většinu aktivity budou tvořit renegociace nájemních smluv, právě kvůli nedostatku alternativ na trhu.
Certifikace jako nový standard, nikoli výhoda
Udržitelnost a kvalita budov se staly klíčovým rozhodovacím faktorem. Na pražském trhu s kancelářskými prostory se mezi všemi možnými řešeními etablovaly dva hlavní certifikační systémy: LEED a BREEAM. Z dat vyplývá, že LEED se používá převážně pro nové projekty, zatímco BREEAM In-Use je nejčastějším řešením pro stávající budovy.
„Certifikace dnes nepředstavují marketingový nástroj, ale standard očekávaný nájemci i investory. Budovy bez jasně definované udržitelné strategie budou stále obtížněji konkurenceschopné, zejména pokud cílí na nejvyšší nájmy a nejlepší klientelu,“ doplňuje Josef Stanko.
Nájemné: stabilita s potenciálem růstu
Benchmarky pražského kancelářského trhu zůstávají stabilní. Nájemné za prémiové kanceláře v centru města činí 30 EUR/m²/měsíc, zatímco v okrajových částech města, jako jsou Karlín, Smíchov a Pankrác, se po nárůstu v minulém čtvrtletí drží na úrovni 20,50 EUR/m²/měsíc. Nájmy v okrajových částech města se pohybují kolem 16,50 EUR/m²/měsíc. „Na základě probíhajících transakcí a navrhovaných nájemných v připravovaných projektech je pravděpodobné, že nájmy v centru města a v jeho blízkosti porostou, ale pouze do výše, kterou umožní poptávka. Zatím je takových případů velmi omezené množství,“ vysvětluje Josef Stanko.