Prague Research Forum oznamuje údaje o kancelářském trhu v Praze za 4. čtvrtletí 2024 a za rok 2024:

• Mezičtvrtletní pokles míry neobsazenosti ve 4. čtvrtletí byl největší od roku 2018

• Dokončení jednoho kancelářského projektu

• Rekordní roční realizovaná poptávka více než šesti set tisíc metrů čtverečních

• Zvýšení „prime“ nájemného v centru města a růst nájemného napříč celým městem
• V uplynulých šesti měsících nebyla zahájena žádná nová výstavba kanceláří

NABÍDKA KANCELÁŘSKÝCH BUDOV

Na konci 4. čtvrtletí 2024 se celková kancelářská plocha v Praze zvýšila na 3,96 milionu m². V průběhu 4. čtvrtletí 2024 byl dokončen pouze jeden kancelářský projekt, a to rekonstrukce budovy 100 Yards v Praze 1 s celkem 3 300 m². Celkový objem nově dodaných kanceláří během roku 2024 dosáhl podle očekávání 72 800 m² v rámci osmi projektů. Pro rok 2025 se předpokládá dokončení pouze 24 600 m² nových či rekonstruovaných kanceláří.

Již druhé čtvrtletí po sobě nebyla zahájena žádná nová výstavba ani rekonstrukce. Celkový objem kancelářských prostor ve výstavbě na konci 4. čtvrtletí 2024 činil 164 300 m². Většina těchto prostor však již byla obsazena. Největší objem rozestavěných kanceláří se nachází v Praze 5 v rámci projektu Smíchov City.

Většinu moderního kancelářského fondu (74 %) tvoří budovy třídy A, přičemž nejkvalitnější prostory s hodnocením AAA tvoří přibližně 21 %.

REALIZOVANÁ POPTÁVKA

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně renegociací stávajících smluv a podnájmů) ve 4. čtvrtletí 2024 dosáhla 185 100 m², což představuje 11% meziroční nárůst a 39% mezičtvrtletní nárůst. Nové pronájmy a expanze tvořily 38 % z celkového objemu. Díky několika velkým předpronájmům, měly tyto  12% podíl na celkové poptávce. Renegociace se na hrubé poptávce podílely 48 %, zbývající 2 % připadala na podnájmy. Nejvyšší hrubou poptávku zaznamenala Praha 4 (30 %), následovaná Prahou 1 (16 %) a Prahou 8 (15 %).

Poptávka byla rovnoměrně rozložena napříč několika sektory. Vedly technologické společnosti s 18 % hrubé poptávky, následované finančními (14 %) a energetickými společnostmi (14 %).

—

V roce 2024 dosáhla hrubá realizovaná plocha 636 700 m². Objem z roku 2022 byl překonán o 18 % a celkový objem z předchozího roku byl překročen o 21 %. Nové pronájmy a expanze představovaly 33 % roční hrubé poptávky, předpronájmy 16 % a podnájmy 2 %. Očekávaný velký podíl renegociací dosáhl 49 %.

Největší poptávka v průběhu roku 2024 byla zaznamenána v Praze 4 a 5 (obě 25 %), následovala Praha 8 (17 %).

Největší podíl na poptávce v roce 2024 měly finanční společnosti (25 %), následované technologickými společnostmi (18 %) a poskytovateli odborných služeb (8 %).

PODÍL NEOBSAZENÉ PLOCHY A ČISTÁ ABSORPCE

Čistá absorpce odráží změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. Ve 4. čtvrtletí 2024 byla zaznamenána kladná absorpce ve výši 31 100 m², což znamená, že obsazenost kanceláří v Praze výrazně vzrostla.

Míra neobsazenosti kancelářských prostor se ve 4. čtvrtletí 2024 oproti předchozímu čtvrtletí snížila o 66 bazických bodů na 7,3 %. V meziročním srovnání to představuje nárůst o 24 bazických bodů.

Celkový objem neobsazených moderních kancelářských ploch v Praze se snížil na 290 700 m². Nejnižší míra neobsazenosti byla zaznamenána v Praze 2 (2,6 %) a v Praze 8 (3,6 %). Naopak nejvyšší byla zaznamenána v Praze 3 (19 %) a Praze 10 (12 %).

NÁJEMNÉ

Nejvyšší dosažitelné nájemné, které představuje základní nájemné nejlepších dostupných kanceláří, se mírně zvýšilo, a to v centru města, kde se pohybuje v rozmezí 28,50 až 29,50 eur za metr čtvereční měsíčně. Ve vnitřním městě zůstalo nejvyšší dosažitelné nájemné v rozmezí 18,50 až 19,50 EUR. Ve vnějších lokalitách města se v současné době nejvyšší dosažitelné nájemné pohybuje mezi 15,50 a 16,50 EUR.

Přestože se nejvyšší dosahované („prime“) nájemné mírně zvýšilo, základní nájemné v zavedených kancelářských lokalitách nadále roste, což je způsobeno místní konkurencí, trvalou poptávkou, zvýšenými náklady na výstavbu a omezenou nabídkou vysoce kvalitních produktů.

KLASIFIKACE KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR

Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zahrnují:

• Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990.
• Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m2.
• Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem.

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

• Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.
• Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí.
• Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti.
• Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova bezpečna a spravována.
• Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě.
• Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce.
• Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora.

Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:

PŘÍLOHA

Definice: