Ve 3. čtvrtletí roku 2023 pražský kancelářský trh vzrostl o více než 60 000 m2 moderních kanceláří. Jednalo se o nejlepší výsledek od půlky roku 2020. V následujících minimálně třech letech se další podobný vrchol neočekává, déle než rok totiž nezačala žádná nová výstavba. I když investoři kladou stále větší důraz na udržitelnost budov, referenční ceny nájmů se zásadně neproměňují, pronajímatelé se naopak snaží lákat na štědřejší příspěvky či delší období nájemních prázdnin. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers.
UDRŽITELNOST V HLAVNÍ ROLI
Z dokončených projektů v Praze stojí za zmínku Masaryčka společnosti Penta Real Estate, která obohatila nabídku o 22 100 m2 kancelářských ploch a několika tisíci m2 obchodních ploch. Navíc aspiruje na nejlepší certifikát v systému hodnocení udržitelnosti budov. „LEED Platinum se uděluje budovám, které dosahují vysokých standardů v oblasti energetické účinnosti, ekologické ohleduplnosti a lidského zdraví. K získání certifikátu je zapotřebí splnit řadu kritérií v klíčových oblastech, jako jsou například inovace a design, udržitelné materiály, minimalizace spotřeby energie a vody nebo třeba kvalita vnitřního prostředí. Jedná se o certifikát, který získává pouze minimum budov. Masaryčka tak obdrženým platinovým hodnocením předčila svůj působivý a unikátní zlatavý exteriér,“ říká s nadsázkou Josef Stanko, senior analytik společnosti Colliers s tím, že důraz na udržitelnost ze strany investorů stále stoupá. Certifikace LEED na úrovni Platinum či Gold je pro ně zárukou, že jejich nároky budou uspokojeny. Na Gold certifikaci pak cílí další dva dokončené projekty, Nová Waltrovka na Praze 5 a Block Karlín, který je dalším přírůstkem modernizace Rohanského ostrova na Praze 8.
V ROCE 2025 ANI JEDEN NOVÝ M2
„Vypadá to, že jsme právě zažili poslední čtvrtletí s vyšším dokončeným objemem nových kanceláří až do roku 2026. Bohužel se nedaří prolomit negativní trend v podobě víc než 15měsíční odmlky zahájení výstavby nových administrativních budov. Kvůli tomu očekáváme, že zůstane neobsazenost i nadále nízká a nepředpokládáme ani stěhování velkých nájemců. Kvůli tomu bude také omezený prostor pro rekonstrukce a modernizace budov, což se dosud dařilo realizovat zejména v historickém srdci Prahy,“ predikuje vývoj Josef Stanko a dodává, že se velikost rozestavěných ploch snížila na pouhých 85 800 m2, které mají být dokončeny do příštího roku. Mohlo by se tak snadno stát, že rok 2025 nenabídne žádné nové prostory.
Nohu na brzdě výstavbě drží zejména byrokracie, zdlouhavé územní řízení, odpor veřejnosti i samosprávní roztříštěnost. Vyjmenované aspekty radikálně nezmění ani nově upravený stavební zákon, a to i přesto, že by tyto nevlídné faktory mohly odradit investory, kteří by své stavební záměry pak mohli chtít realizovat raději v jiných zemích.
NEOBSAZENOST BUDE I NADÁLE KLESAT
Díky posledním dokončeným stavbám překročil pražský kancelářský trh 3,9 milionu m2 a skončil na 3,91 milionu m2 kancelářských ploch, přičemž neobsazenost se v Praze nadále drží pod deseti procenty, konkrétně na 7,4 %. Meziročně se obsazená plocha zvýšila o 120 000 m2, což si lze svým způsobem představit jako celou novou nabídku posledních 12 měsíců, kterou trh dokázal absorbovat.
Z pohledu nájemců administrativních budov byl třetí kvartál ve znamení renegociace, tedy prodloužení stávajících nájemních smluv, doprovázené menšími expanzemi. Příkladem může být Hadovka Office Park v Praze 6 s Unilab Diagnostics (přibližně 4 400 m2), Škoda Transportation v Coral Office Park D (3 700 m2) nebo Huawei Technologies v Greenline Kačerov (2 700 m2). Čistá realizovaná poptávka činila pouhých 41 800 m2, což je nejnižší objem zaznamenaný od 3. čtvrtletí 2020.
ŠTĚDŘEJŠÍ PODMÍNKY PRONAJÍMATELŮ
Nejvyšší nájem je tradičně v centru Prahy na východním břehu Vltavy, kde se m2 kancelářských prostor nabízí až za 27,00 eur měsíčně. I když se některé projekty prezentují s mírně vyššími cenami, věříme, že možnosti zvýšení referenčního ukazatele top nájemného jsou v současné době vyčerpány.
Levnější a zároveň nejpočetnější kategorii (56 % celkového objemu) tvoří lokality vnitřního města jako Karlín, Pankrác a Smíchov, kde lze prvotřídní kancelářské prostory pronajmout až za 18,50 eur/m2/měsíc. Třetí skupina, která zahrnuje vnější prstenec Prahy, cenově dohání prostřední kategorii (16 eur/m2/měsíc). Pokračuje tak trend, kdy se kvůli rozšiřování kancelářského trhu zavírají nůžky mezi cenou nájemného ve vnitřním a vnějším městě.